전세사기 의심, 계약 뒤 집주인 체납을 알았다면 지금 할 일

집주인 체납이 왜 내 보증금에 위험한가요

국세기본법은 국세를 다른 채권보다 먼저 징수하도록 정하면서, 세금의 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권의 보증금반환채권은 예외로 둡니다(제35조 제1항 제3호). 거꾸로 말하면 법정기일이 내 확정일자보다 앞선 세금은 집이 경매·공매로 팔릴 때 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 법정기일은 신고로 확정되는 세금은 신고일, 고지하는 세금은 납부고지서 발송일 등으로 정해집니다(같은 조 제2항).

그 집에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 원칙적으로 보증금보다 앞서지만(제35조 제3항), 주택 임차인의 경우 확정일자보다 법정기일이 늦은 이 세금들에 대해서는 그 세금이 가져갈 몫만큼 보증금이 대신 먼저 변제될 수 있습니다(제35조 제7항). 지방세의 배분 순서는 관할 지방자치단체에 확인이 필요합니다. 어느 쪽이든 체납 규모와 날짜를 빨리 아는 것이 첫 단계입니다.

아직 입주 전이라면 지금 무엇을 하나요

1. 미납 국세 열람 신청 국세징수법은 임대차계약을 맺은 뒤에도 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인이 내지 않은 국세와 체납액의 열람을 세무서장에게 신청할 수 있게 합니다(제109조 제1항). 관할이 아닌 다른 세무서에도 신청할 수 있습니다.
2. 미납 지방세 열람 신청 지방세징수법도 같은 기간 안에 임대인이 내지 않은 지방세의 열람을 지방자치단체의 장에게 신청할 수 있게 합니다(제6조 제1항).
3. 동의가 없어도 신청 보증금이 1천만원을 넘으면 임대인의 동의 없이 신청할 수 있고, 이때 기관이 임대인에게 열람 사실을 알립니다(국세징수법 제109조 제2항·시행령 제97조, 지방세징수법 제6조 제3항·시행령 제8조).
4. 서류 챙기기 열람신청서에 임대인 동의서(동의 없이 신청하면 임대차계약 체결 사실을 증명하는 서류)와 신분증을 붙입니다(국세징수법 시행령 제97조 제1항).
5. 잔금 전 확인 열람 결과를 들고 잔금을 치르기 전에 체납 해소 방법과 일정을 임대인과 정리합니다. 계약 해제가 가능한지는 계약서 특약과 구체적 사정에 따라 달라지므로 계약서부터 다시 확인합니다.

이미 입주했다면 무엇부터 하나요

보증금 순위를 지키는 조치가 먼저입니다. 주택을 넘겨받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 여기에 계약서 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(제3조의2 제2항). 확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원과 등기소 등에서 받습니다(제3조의6 제1항).

전세사기피해자 결정은 언제 신청할 수 있나요

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 아래 요건을 모두 갖춘 임차인이 국토교통부장관에게 피해자 결정을 신청하도록 정합니다(제3조 제1항, 제12조).

1. 대항력과 확정일자 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖출 것(임차권등기나 전세권 설정도 포함)
2. 보증금 5억원 이하 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 올릴 수 있음
3. 다수 피해 임대인 파산·회생, 경매·공매 개시(국세·지방세 체납으로 집이 압류된 경우 포함) 등으로 2인 이상 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상될 것
4. 반환 의도에 대한 의심 임대인 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 사람에게 집을 넘긴 경우 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

경매·공매가 끝난 임차인은 1번과 3번 요건이 빠집니다. 반대로 보증보험 등으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 보증금 전액이 최우선변제 대상이거나, 대항력·우선변제권으로 전액을 회수할 수 있다고 판단되면 대상에서 빠집니다(제3조 제2항). 피해자로 결정되면 지원 신청은 결정일부터 3년 안에 합니다(제14조의2).

계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하면 집 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 집주인이 사기를 의심할 만한 행동을 했다면 수사기관 신고도 함께 준비합니다. 사기 피해 전반의 대응 순서는 사기 피해 대처 안내, 다른 상황별 정리는 칼럼 목록에서 이어서 확인합니다.

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